4월 총선 이후 건설사들의 줄도산이 이어질 것이란 위기설이 나오는 가운데, 한국은행과 금융감독원이 잇단 경고를 내놓았다.
일반 시중은행들은 아니지만 부동산 경기 침체 속에 저축은행, 상호금융, 카드사 등 중소금융부문의 '부동산 PF 리스크'가 커지고 있기 때문이다.
14일 한국은행은 ‘3월 통화신용정책 보고서’를 통해 올해 국내외 부동산시장의 잠재적 리스크가 커지는 가운데 비은행 금융기관의 부동산PF 대출 연체율 상승에 유의해야 한다고 지적했다.
지난 2022년 하반기부터 비은행권의 연체율이 지속 상승하는 가운데 최근 건설업체들의 부동산관련 대출 연체율도 비은행권을 중심으로 상승하고 있다는 것이다. 해외에서도 미국 상업용부동산(CRE)발 리스크가 여전히 작동하고 있어 국내 금융기관의 투자 부실에 대한 모니터링을 강화해야 한다고 지적했다.
한국은행은 부동산 시장에서 높은 수준의 아파트 매도물량이 주택가격의 하방압력으로 작용하고 있는 반면, 신생아 특례대출과 신규주택 공급물량 감소 등이 수요 증가 요인으로 작용하는 등 불확실성이 커지고 있다고 진단했다.
실제 비은행 금융기관은 지난 2022년 하반기 이후부터 연체율 상승 등 PF 대출 부실화에 충당금 추가 적립에 따른 수익성 악화까지 최근에도 여전히 이중고를 겪고 있는 것으로 알려졌다. 이에 더해 건설업 및 부동산업 기업에 대한 대출 연체율도 비은행권을 중심으로 상승하고 있는 만큼 잠재 리스크에 대한 면밀한 점검이 요구된다는 것이 한은의 지적이다.
한은은 “가계자산이 부동산에 집중되어 있고 높아진 금리 수준이 지속되는 상황에서 부동산시장의 부진은 가계의 채무상환부담 증대로 이어질 소지가 있다”며 “가계의 자금조달이 주로 부동산 담보를 통해 이루어지는 점을 고려할 때 향후 주택가격 하락은 상환능력이 충분치 않은 주담대 차주 등을 중심으로 신용위험을 확대시킬 가능성이 있다”고 강조했다.
이어 “부동산 PF 부실화, 취약차주의 신용위험 등 부동산시장과 관련한 금융부문의 잠재 리스크가 현실화될 가능성을 배제할 수는 없는 만큼 주택시장 부진의 영향을 면밀히 살펴나가야 한다”며 “중장기적 시계에서 누적된 불안 요인을 경감해 나가는 정책적 노력을 지속할 필요가 있다”고 덧붙였다.
한은은 미국의 상업용 부동산의 부진으로 지역은행인 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)의 부실화로 빚어진 리스크도 지적했다. 미 지역은행 부실로 인한 시스템 위기 발생 가능성이 재부각되는 한편 미국의 위기가 다른 나라로 파급될 우려가 제기된다는 것이다.
한은에 따르면 코로나19 이후 미국 CRE 시장은 사무실을 중심으로 거래 부진이 지속되면서 가격도 큰 폭으로 하락했다. 지난해 말 CRE 가격은 전년 말 대비 5.9% 하락하였고, 2023년 3·4분기 거래금액 역시 820억달러로 전년 동기 대비 54% 감소했다. 지속적인 가격 상승으로 고평가 인식이 퍼지고 고금리에 따른 자금조달비용 상승, 코로나19 이후 재택근무 확산 등의 영향으로 CRE 수요가 크게 감소한 데 기인한다.
특히 도심지역 사무실과 아파트 가격의 하락폭이 큰 것으로 나타났다. 사무실 가격은 2023년 말까지 전년 말대비 16.1%로 하락했다. 재택근무 확산의 영향을 가장 크게 받은 도심지역 사무실의 경우 29.2% 하락했고 아파트 가격도 2021년부터 2022년 상반기까지 급등(31.3%)했다가 이후 2023년 말까지 14.5% 하락했다.
한국은행에 따르면 국내 주요 연기금·공제회의 지난해 6월 말 기준 해외 대체투자 잔액은 1153억달러(약 154조원)이며 이 가운데 부동산은 416억달러(약 55조6000억원)에 달한다.
이에 따라 금융감독원은 저축은행, 상호금융, 카드사 등 제2금융권에 대한 건전성 감독을 강화하겠다고 13일 밝혔다.
은행과 보험 그리고 증권은 부동산 PF 규모는 크지만 총자산에서 차지하는 비중은 낮은 반면, 저축은행과 캐피탈은 10%를 웃돌고 있고, 특히, 캐피탈업계의 연체 잔액이 눈에 띄게 늘고 있는데 따른 것이다.
금융감독원은 '2024년 중소금융부문 감독·검사 방향'을 발표하며 저축은행, 상호금융, 카드사 등 중소금융권의 대손충당금 추가 적립 등으로 손실흡수능력을 확대하겠단 방침을 밝혔다.
또, 개인사업자· 취약차주·부동산 관련 대출 등의 모니터링을 강화하는 한편, 서민금융 강화를 위해 보증부대출 확대 등으로 취약차주에 대한 지원을 확대하기로 했다.
