최근 주택가격이 급등하고 있는 수도권과 대전광역시, 청주시의 대부분 지역이 조정대상지역ㆍ투기과열지구로 지정된다. 주요 개발호재 지역이 토지거래허가구역으로 지정된다. 이에 따라 조정대상지역은 69곳, 투기과열지구는 48곳으로 증가했다.

정부는 17일 이런 것들을 주요 내용으로 하는 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안(이하 방안)’을 발표했다.

이날 발표된 방안에 따르면 경기도, 인천광역시, 대전, 청주 중 일부 지역을 제외한 전 지역이 조정대상지역으로 지정된다. 수도권 일부 자연보전권역·접경지역 및 청주 일부 읍·면 지역은 제외했다.

조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정했다. 조정대상지역ㆍ투기과열지구 지정 효력은 19일부터 발생한다.

가계대출의 경우 조정대상지역ㆍ투기과열지구로 지정된 지역에선 2주택 이상 보유세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출이 금지된다. LTV(Loan To Value Ratio, 주택담보대출비율, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율)가 0%가 되는 것.

1주택 세대의 경우 기존주택 2년 (투기과열지구는 1년)내 처분 및 전입, 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등의 경우에만 주택 신규구입을 위한 주택담보대출이 가능하다.

시가 9억원을 초과하는 고가주택을 구입하는 경우 조정대상지역에선 무주택 세대가 구입 후 2년 내 전입, 1주택 세대가 기존주택 2년 내 처분 및 전입의 경우를 빼고 실거주 목적 제외 주택담보대출이 금지된다. 투기과열지구에선 무주택 세대가 구입 후 1년 내 전입, 1주택 세대가 기존주택 1년 내 처분 및 전입의 경우를 빼고 실거주 목적 제외 주택담보대출이 금지된다.

정부는 이번 달까지 행정지도 시행 이후 신규 주택담보대출 신청 분부터 모든 투기지역ㆍ투기과열지구ㆍ조정대상지역 내 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 이 기간을 6개월로 단축할 방침이다.

조정대상지역 LTV는 시가 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%이고 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율)는 50%다. 투기과열지구에선 LTV가 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%, 15억원 초과 0%다. DTI는 40%다.

사업자대출의 경우 조정대상지역과 투기과열지구 모두 주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입 목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급이 금지된다. LTV는 가계대출의 경우와 같다. 투기과열지구에선 개인 주택매매·임대사업자의 고가주택(시가 9억원 초과) 구입 시 신규 주택담보대출이 금지된다.

조정대상지역에선 2주택 보유자의 경우 양도소득세율이 10%p 올라가는 등 다주택자에게 양도소득세를 중과하고 다주택자는 장기보유특별공제 적용도 배제된다. 2주택 이상 보유자는 종합부동산세가 0.2～0.8%p 추가과세된다.

잠실 MICE(기업회의(meeting), 포상관광(incentives), 컨벤션(convention), 전시(exhibition)의 네 분야를 통틀어 말하는 서비스 산업) 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 서울특별시 도시계획위원회 심의를 통해 확정한다.

토지거래허가구역으로 지정되면 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장 허가가 필요하다. 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생한다.

특히 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용 가능해 매매ㆍ임대가 금지된다. 갭투자(시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식)가 불가능해지는 것.

정부는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’을 개정해 투기과열지구ㆍ조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 하고 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부해 제출토록 할 계획이다.

갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한도 강화한다.

투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가하고 전세대출을 받은 후 투기지역ㆍ투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수한다.

현재는 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증을 제한하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출을 즉시 회수하고 있다.

수도권 투기과열지구의 재건축에선 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에만 분양 신청이 허용된다. 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간)해야 분양 신청을 할 수 있는 것. 올 12월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용된다.

오는 2021년 종합부동산세 부과 분부터 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 종합부동산세 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용한다. 

이에 대해 정의당 정책위원회(의장: 박원석)는 논평에서 “투기 세력들이 휩쓸고 지나간 곳을 쫓아다니면서 규제하는 꼴이다. 지난 3년간 반복돼 온 일이지만 정부는 아무런 교훈도 얻지 못한 것으로 보인다”며 “이제 투기 세력들은 오늘 규제지역으로 묶인 지역을 벗어나 다른 곳으로 이동해 집을 사들일 것이다. 투기 세력의 뒤만 보면서 내놓는 땜질 처방에 투기 근절과 집값 안정은 더욱 멀어졌다”고 비판했다.

정의당 정책위원회는 “정부는 지금이라도 지난 부동산 대책의 실패를 인정하고 강력한 부동산 투기 근절 정책을 펼쳐야 한다”며 “무엇보다 보유세를 획기적으로 강화해 부동산 투기를 통해 막대한 불로소득을 얻을 수 있다는 ‘부동산 불패 신화’를 깨야만 한다”고 촉구했다.

정의당 정책위는 “지난해 ‘핀셋 지정’으로 끝난 분양가상한제는 어떤 조건도 따지지 말고 모든 민간택지 아파트에 일괄 적용돼야 한다. 건설사가 마음대로 분양가를 부풀리고 있는 현행 선분양제에서 분양가상한제는 무분별한 고분양가를 억제하고 주택 시장을 정상적으로 작동시키는 최소한의 장치”라며 “이런저런 조건을 붙인 분양가상한제를 유지하는 것은 투기 세력에게 정부가 집값 상승을 용인하겠다는 신호를 보내는 것에 불과하다. 무분별한 임대료 상승을 억제해 세입자를 보호하는 전월세상한제와 계약갱신청구권은 최근 집값 상승을 부추기고 있는 갭투기를 막기 위해서라도 하루빨리 도입돼야 한다. 매매가의 70~80%에 육박하는 높은 전셋값을 억제해야 지방을 넘나들며 무차별적으로 번지고 있는 갭투기를 막을 수 있다”고 강조했다.

정의당 심상정 대표는 지난 16일 국회에서 개최된 의원총회에서 “다주택자들의 보유세를 강화해 부동산 투기에 대한 기대수익을 낮춰야 한다. 현행 0.16%에 불과한 우리나라 보유세 실효세율을 OECD(Organization for Economic Cooperation and Development, 경제협력개발기구) 평균인 0.33% 수준까지 올려서 주택이 투기수단으로 전락하는 것을 차단해야 한다”며 “분양가 상한제를 모든 민간택지 아파트에 일괄적용하고, 분양원가공개 항목을 공공택지와 같이 61개로 늘리기 바란다. 선분양제 시장을 방치한다면 분양가 거품 제거와 부동산 시장 정상화를 이룰 수 없다. 세입자 보호와 더불어 갭투자 근절을 위해서 과도한 임대료 상승을 막는 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입이 서둘러 이뤄져야 한다”고 말했다.

반면 미래통합당 황규환 부대변인은 “제발 규제로 집값을 잡을 수 있다는 ‘규제 만능주의’에서 벗어나시라”며 “지금 우리 부동산 시장에서 필요한 정부의 역할은 재개발ㆍ건축 규제완화를 통한 양질의 주택공급, 주택담보대출 기준 완화를 통한 서민들의 주택구입여건 마련, 분양가 상한제 폐지를 통한 공시가격 상승억제일 것”이라고 강조했다.