'빌라왕 사태' 등으로 인해 첫 적자를 낸 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증제도 전면 개편을 추진한다.
26일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 이르면 다음주 발표할 전세사기 방지 대책에 HUG의 보증보험제도를 대폭 개편하는 내용을 담을 예정이다.
국토부는 HUG가 공시가의 140%까지 주택 가격을 인정해주는 현행 전세보증보험 제도가 '깡통전세'를 유발하는 문제점이 있다며 이를 하향하는 방안을 검토 중이다. 또 전세보증보험에 가입하는 주택 리스크에 따른 보증료율 차이를 확대하는 방안도 검토하고 있다. 여기에 줄어든 보증여력을 확충하기 위해 주택도시기금 출자 등을 통해 자본금 확충도 추진한다.
이러한 갑작스런 정책 변경은 HUG가 지난해 집주인 대신 임차인에게 보증금을 대신 갚아주는 사례가 늘며 13년 만에 첫 당기순손실을 기록한 데 따른 것이다. HUG는 금융위기 이후 매년 흑자를 기록했지만 최근 재정 상황이 급격히 악화되고 있는 것으로 전해졌다. HUG의 지난해 당기순손실 규모는 1000억원 안팎으로, 외부 감사를 통해 오는 1분기 중 지난해 영업적자 규모를 최종 확정할 예정이다.
HUG는 2020년 2918억원, 2021년 3619억원 당기순이익을 기록했고, 작년 상반기까지만 해도 357억원의 순익을 기록했지만 하반기부터 영업실적이 급격히 악화하며 적자로 반전된 것으로 전해졌다.
지난해 HUG의 적자 원인은 근본적으로 전세보증금 대위변제액이 급증한 데 있다. HUG의 대위변제액은 2021년까지만 해도 5040억원이었지만, 지난해 9241억원으로 2배 가까이 늘어났다. HUG의 대위변제액은 회계상 비용으로 처리돼 적자를 키우는 요인으로 작용한다.
HUG는 대위변제한 채권의 경우 구상권을 청구해 되돌려 받는다. 그러나 최근엔 조직적 전세 사기로 인한 대위변제액이 늘어나 완전한 채권 회수가 쉽지 않은 것으로 평가되고 있다.
국토부 관계자는 "최근 발생한 전세사기는 집주인들이 애초부터 보증금을 갚지 않을 목적을 갖고 있었기 때문에 HUG가 대위변제한 뒤 보유한 채권의 완전 회수 가능성이 높지 않다"며 "HUG의 재정 상황이 더 악화될 우려가 있다"고 설명했다.
이에 따라 부동산 침체기를 맞은 올해 HUG의 역할은 확대되는 반면 재정 악화로 인한 보증 여력은 크게 줄어들고 있다. 지난해 6월 기준 HUG의 전세보증금반환보증 규모는 93조2511억원에 달한다. 이는 1년여 전인 2020년 말(63조7904억원)과 비교해 약 46% 늘어난 것이다.
지난해 하반기엔 보증보험 가입자가 더 크게 늘어나 HUG는 주택시장 연착륙을 위해 미분양 PF보증 상품을 신설하고, PF 보증 규모도 확대한 상태다.
주택도시기금법상 HUG는 자기자본의 60배를 넘지 않는 범위에서 보증 발급이 가능하다. 지난해 11월 기준 HUG의 보증배수는 53배 수준으로 법정 보증배수인 60배에 육박하고 있다. 이에 따라 주택도시기금 출자를 통해 자본을 추가 확충이 불가피한 실정이다. HUG는 지난 2021년에도 주택도시기금 출자를 통해 3900억원을 출자받은 바 있다.
