고금리와 고환율 고유가 등 '3고 현상'이 지속되면서 6개월후 내년 22대 총선을 앞둔 4월 15일 전후 부동산시장이 붕괴될 것이란 주장이 고개를 들고 있다.

이에 본지는 최근 IBK기업은행 경제연구소가 내놓은 보고서를 중심으로 이 문제를 긴급 진단한다.

29일 금융계와 부동산업계에 따르면 내년 초 아파트를 비롯한 주택가격이 폭락한다는 주장이 최근 유튜브를 중심으로 확산되고 있다.  

이들은 내년에 “일본처럼 곧 집값 대폭락 사태가 온다”며 한국 경제가 저출산·고령화·성장률 정체·자산 버블 등 여러 면에서 ‘제2의 일본’이 될 수 있다는 경고를 내놓고 있다.

일각에서는 "지금 당장 절대 집을 사지 말아야 한다"는 주장을 펼치며 일종의 '공포 마케팅'으로 구독자 수를 늘리고 있다.

그도 그럴 것이 최근 한국 경제는 수출이 정체하고 매분기 0%대 성장률을 이어오면서 올해 목표치인 1.4% GDP 경제성장률 달성이 어려울 것이란 전망이 나오고 있다.

그러면서도 3고 현상이 지속되면서 높은 물가와 실업률 속에 소득과 소비가 감소해 서민과 자영업자들이 직접적인 타격을 입고 있다. 여기에 사상 유례를 찾아볼 수 없는 저출산·고령화가 지속되면서 한국 경제의 성장 원동력이 고갈되는 '우울한 현상'이 계속되고 있다. 

이들이 특히 부동산 시장에서 주목하는 것은 인구구조가 가져올 변화이다. 고령화·저출산으로 대변되는 인구 구조 변화가 장기적으로 한국의 부동산 시장을 뒤흔들 변수이기 때문이다.

그러나 인구구조 변화가 일본의 뒤를 밟을 수도 있지만 인구가 줄어도 부동산 자산가치가 상승하는 미국 유럽 등 다른 나라 사례도 충분히 많이 있다는 점을 염두에 둘 필요가 있다. 특히 1인당 국민총생산(GDP)가 줄지 않는 한 높은 소득 계층의 수요를 반영하는 일부 부동산 가치는 더욱 상승할 수 있다는 주장이 설득력을 가진다. 

결과적으로 소득의 양극화에 비례한 부동산 가격의 양극화는 불가피한 측면이 있지만 체제 변화를 고려하지 않는 한 상당기간 지속할 수 밖에 없다는 주장이다.

한 부동산 전문가는 “고령화·저출산으로 인구가 줄고 있지만 세대수는 2040년까지 늘어난다”며 “인구구조 변화로 집값이 폭락한다는 것은 다소 무리로, 일정 기간까지는 주택 수요는 유지될 것으로 보인다”고 말했다.

또 다른 전문가는 "인구 구조보다 특정 부동산에 대한 공급량이 주택가치에 더 큰 영향을 미치는 변수"라며 “앞으로 부동산 시장은 20년, 30년 지났을 때 부동산 가격이 떨어지는 지역과 수요가 몰려서 올라가는 지역의 초양극화가 예상되고 있다"고 지적했다.

이런 가운데 지난 12일 IBK기업은행 경제연구소는 부동산 관련 보고서(‘현재 한국은 30년전 일본과 무엇이 같고, 무엇이 다른가’)를 내놓고 부동산 시장 붕괴 가능성을 진단해 주목받고 있다. 

이 보고서는 결론적으로 “한국과 일본은 비슷하지만, 다른 점이 많다”면서 특히 국내 부동산 시장의 폭락 가능성은 작다고 진단했다.

보고서는 우선 한국과 일본은 고령화, 과잉부채, 서비스업 취약성 등에서 공통점이 있다고 분석하고 있다. 

고령화 면에서 일본의 1990년대와 같이 한국도 고령화로 2015년 이후 부양률이 높아지고 있다고 지적했다. 특히 우리나라의 합계 출산율은 OECD에서 최하위로, 고령화 속도를 감안하면 일본보다 더 심각한 상황이라고 분석했다. 

과잉부채도 비슷하다. 특히 한국은 가계의 부채 수준이 높은 편이다. 특히 자산 대비 가계부채 수준은 일본 부동산 버블 정점인 시기보다 높다고 지적했다. 보고서는 “민간부채가 조정 과정 없이 증가추세를 이어가고 있어 잠재위험이 커지는 상황”이라고 분석했다.

여기에 제조업 중심의 산업구조도 장기 불황의 일본과 비슷하다는 설명이다. 특히 서비스업의 비중이 과도하게 높고 부가가치율이 크게 낮아 혁신을 기대하기 어려운 취약성을 지니고 있다고 진단한다. 

그러나 보고서는 부동산 폭락의 직접적 계기가 될 부동산 위험도가 일본과 차이점이 있다고 강조했다. 현재 한국의 부동산 리스크는 과거 일본의 버블기 때와는 수준이 크게 차이가 난다는 것이다.

예컨데 한국의 소득 대비 주택가격은 일본의 버블수준까지 올라 갔지만, 아직 일본의 절반 수준에 그치고 있다. 가령 서울의 30평 아파트 가격은 1인당 소득(1인당 GRDP)의 약 30배 수준이지만, 일본의 버블시기 때의 약 60배와 비교하면 현저히 낮은 수준이라는 설명이다.

아울러 한국의 전세 제도도 부동산 가격의 하방 압력을 막는 요인이 되고 있다는 지적을 제기한다. 일부 부정적 측면도 있지만 한국에 고유한 전세 제도는 여러 장점과 함께 주택 가격 하락을 방어하는 지지대 역할을 하고 있다는 것이다. 부동산 시장에서 전세가는 상승기에는 시차를 두고 매매가를 밀어 올리는 역할을 하고, 하락기에는 매매가가 시차없이 급격히 하락하는 것을 막는 안전판 역할을 한다는 것이다.

정부의 선제적 금융조치도 부동산 리스크를 줄이고 있다. 보고서는 일본은 부동산 버블기에 사후적 금융조치를 시행한 반면, 한국은 주택담보대출을 비롯한 가계부채와 관련해 사전적으로 규제를 마련해 시행중이라는 설명이다. 실제로 지난 2002년 LTV 도입 이후 DTI, DSR 제도를 병행하며 주택담보 대출 가능금액의 무분별한 폭증을 제한하고 있다.

결론적으로 보고서는 “가계 소득수준, 제도 및 금융규제 차이를 감안해 보면, 30년 전 일본이 겪은 부동산 폭락 사태가 한국에서 재현될 가능성은 높지 않다”며 “다만 고금리 상황에서 인위적인 부동산 부양정책은 리스크를 키울 우려가 있다”고 진단했다.

다시 말해 정부가 부동산 침체를 염두에 두고 급격한 부동산 부양책을 시행하기 보다는 느긋하고 완만한 연착륙 방안을 강구하는 것이 낫다는 정책권고를 한 셈이다. 

이런 경우 내년 부동산 시장은 일부 정체기를 맞을 수는 있지만 일부 극단적인 유튜브들이 주장하는 것처럼 급격한 폭락사태는 오지 않을 것이란 주장이 설득력이 있다고 볼 수 있다.