전세사기 특별법이 국회를 통과했다.

국회는 25일 본회의를 개최해 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법안’(대안)을 통과시켰다. 이 법은 공포한 날부터 시행된다. 

정부는 전세사기피해자들의 고통이 매우 큰 것을 감안해 최대한 빨리 후속 절차를 진행해 대통령령 규정이 필요한 조세채권 안분 등의 일부 사항을 제외하고 올 6월 1일부터 법이 시행되도록 할 계획이다.

‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법안’(대안) 제27조제2항은 “국가는 ‘주택임대차보호법’ 제8조에 따른 우선변제를 받지 못하여 시급한 지원이 필요하다고 인정되는 전세사기피해자에게 ‘주택도시기금법’에 따른 주택도시기금에서 주택의 임대차에 필요한 자금을 융자할 수 있다”고 규정하고 있다.

이 조항에 따라 정부는 선순위 근저당이 있거나, 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 전세사기피해자들에게 경·공매 완료 시점의 최우선변제금만큼 최장 10년간 무이자로 대출해 준다. 이 경우 소득·자산 요건도 고려하지 않는다.

최우선변제금이란 세입자가 살던 집이 경·공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다 앞서 배당받을 수 있는 금액을 말한다.

현행 ‘주택임대차보호법’ 제8조제1항은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다”고, 제3항은 “제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다”고 규정하고 있다.

제8조의2제1항은 “제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 심의하기 위하여 법무부에 주택임대차위원회를 둔다”고 규정하고 있다.

◆최대한 빨리 후속 절차 진행해 6월 1일부터 법 시행

임차인이 ‘전세사기피해자’로 인정받으려면 ▲‘주택임대차보호법’에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤(경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인은 이 요건 제외) ▲임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 국토교통부에 설치한 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려해 2억원의 범위 내에서 상향 조정할 수 있음 ▲임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인해 임차주택이 압류된 경우도 포함) 등으로 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상(경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우 이 요건 제외) ▲임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있음의 요건을 모두 충족하고 ‘전세사기피해지원위원회’의 심의·의결을 거쳐 국토교통부 장관이 결정해야 한다.

‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법안’(대안) 제2조에 따르면 임대인등은 임대인, 임대인의 대리인, 임대인의 의뢰를 받은 공인중개사, 임대인을 위해 임차인을 모집하는 자, 다수 임대인의 배후에 있는 동일인 등에서 어느 하나에 해당하는 사람이다.

‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법안’(대안) 제27조제1항에 따르면 국가 및 지방자치단체는 전세사기피해자의 긴박한 주거안정을 보호하기 위해 필요한 자금을 융자하거나 그 밖에 필요한 지원을 할 수 있다.

제27조제3항에 따르면 은행은 전세사기피해자의 보증금이 모두 변제되지 않은 경우 이들의 해당 전세 관련 대출에 대한 채무의 불이행 및 대위변제의 등록을 유예할 수 있다.

이 조항들에 따라 정부는 기존 전세대출 미상환금을 최장 20년간 분할 상환할 수 있게 하고 그 기간 동안 신용정보 등록을 유예해 전세사기피해자가 신규로 주택을 구입하거나 전세자금을 마련하기 위한 대출을 받을 수 있게 할 방침이다.

◆기존 전세대출 미상환금 최장 20년간 분할상환 가능

전세사기피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우 주택구입자금을 대출해 준다.

새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 시중은행 전세자금대출을 대환하는 경우에도 저리의 전세대출을 지원한다. 금리는 연 1.2~2.1%, 대출한도는 2.4억원이다.

제28조에 따르면 전세사기피해자는 ‘긴급복지지원법’ 제5조에 따른 긴급지원대상자로 보고 긴급 복지를 지원한다.

현행 ‘긴급복지지원법’ 제5조는 “이 법에 따른 지원대상자는 위기상황에 처한 사람으로서 이 법에 따른 지원이 긴급하게 필요한 사람으로 한다”고 규정하고 있다.

‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법안’(대안) 제26조에 따르면 주택도시보증공사는 전세사기피해자의 신청을 받아 경매 및 공매의 지원 서비스를 제공할 수 있고 국가는 경매 및 공매의 지원 서비스 제공에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있다.

이 조항에 따라 경·공매 절차 지원을 희망하는 전세사기피해자에게 법률상담·경매대행 등 원스톱 서비스를 제공한다.

전세사기피해자가 주택도시보증공사에 신청하면 주택도시보증공사에서 법무사 등 전문가와 연계해 경·공매 절차를 대행하고, 그 수수료도 70% 지원한다.

전세사기피해자가 거주 중인 주택이 경·공매될 경우, 전세사기피해자에게 우선매수할 수 있는 권한을 부여한다.

전세사기피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하는 경우 한국토지주택공사 등 공공주택사업자가 낙찰받은 후 공공임대주택으로 공급한다.

조세채권 안분으로 임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하고, 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수해 전세사기피해자의 원활한 경·공매를 지원한다.

이 법은 2년간 시행되고 국토교통부 장관은 이 법 시행 이후 매 6개월마다 전세사기의 유형ㆍ피해 규모 등을 면밀히 검토해 국회 소관 상임위원회에 보고한다.