서울시내 용산 정비창 부지가 윤석열 정부의 부동산 개발규제 완화의 최대 수혜지가 될 전망이다.
서울시가 이미 지난해 7월 용산국제업무지구 개발 구상을 통해 이 일대를 '입지규제최소구역'으로 지정해 용적률 1500%를 넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획을 밝힌데 이어 국토부가 한발 더 나아가 개발규제를 모두 없앤 '도시혁신구역' 지정을 추진하기로 했기 때문이다.
국토교통부는 6일 토지 이용과 밀도를 엄격히 구분하던 현행 도시계획 체계를 전면 개편하는 '도시계획 혁신 방안'을 밝혔다.
이는 지난 3일 대통령 업무보고에서 제시된 국정과제 중 하나로, △도시혁신구역 △복합용도구역 △도시계획시설 입체복합구역 등 3가지 종류의 공간혁신 구역을 새로 도입하는게 골자다.
이에 따르면 용산 철도정비창 부지 등 대규모 융복합 프로젝트를 창의적으로 추진하기 위해 지자체와 민간이 도시 개발규제 제약을 모두 없앤 '도시혁신구역'을 새롭게 도입한다. 기존의 '입지규제최소구역'을 8년 만에 전면 개편해 새로 도입하는 '도시혁신구역'은 '한국형 화이트존(개발규제 '0')'으로 싱가포르 마리나베이를 탄생시킨 개발사업을 모델로 한다.
도시혁신구역에선 지자체가 기존 도시계획 체계에서 벗어나 토지·건축의 용도 제한없이 용적률과 건폐율을 자유롭게 정할 수 있다. 다만 복합용도 목적에 맞게 단일용도 비율은 70%(기존엔 60%), 주거용도는 50%+α 이하(기존엔 40%)로 한정된다. 또 민간참여를 독려하기 위해 사업자가 도시혁신구역을 제안하면 도시개발 사업구역으로 지정된 것으로 의제해 제안자에게 도시개발법상 사업시행 자격을 준다.
'복합용도구역'에서는 기존 용도지역의 용적률 범위 내에서 다른 용도시설을 설치할 수 있다. 노후·쇠퇴됐지만 기존 이해당사자들이 있어서 점진적 전환이 필요한 지역이 대상이다. 미국의 보스톤 혁신지구처럼 노후 공업단지, 쇠퇴 구도심 등을 주거·문화·업무 복합지역으로 바꿔 직주근접 수요에 부응할 수 있을 것으로 기대된다.
'도시계획시설 입체복합구역'은 체육시설, 대학교, 터미널 등 다중 이용 도시계획시설을 융복합거점으로 활용하고 본래의 기능도 고도화할 수 있다. 시설 복합화나 지하화를 추진하면 용도지역별로 설치가 제한된 도시계획시설도 설치할 수 있게 허용한다. 특히 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율을 1.5~2배까지 상향해주기로 해 민간사업자가 지하화 비용을 충당할 수 있을 전망이다.
국토부는 특정 지역에 도시혁신구역과 복합용도구역을 적용할 경우 인근의 주거·교통 계획, 기반시설 등에 변화가 예상되므로 사전 영향을 검토하기 위해 '공간재구조화계획' 제도를 신설, 지역 단위의 공간계획을 종합적으로 검토하기로 했다.
특히 공간재구조화계획에 대해 민간사업자가 제안할 수 있게 하고 재구조화계획 승인 시 기존 도시계획(도시기본계획, 도시관리계획) 변경 효과도 부여해 절차도 간소화한다. 이렇게 되면 도시계획 수립 기간이 현행 4~6년에서 2년으로 단축된다. 규제완화효과가 큰 만큼 남용을 방지하기 위해 공간재구조화계획은 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 승인하도록 절차를 마련한다.
또 규제완화가 지가 상승으로 직결되는 만큼 공공기여 대상도 이들 3가지 공간혁신구역으로 확대 적용할 방침이다. 기존에는 지구단위계획 지정·변경 시에만 지가 상승분의 30~70%까지 공공기여하도록 해왔다.
국토부는 연내 국토계획법을 개정하고 지자체와 협의해 공간혁신구역 선도사업지를 선정할 계획이다. 서울시가 적극 추진 중인 용산 정비창 부지를 비롯해 부산 사상산업단지 같은 노후 공업지역이 선도사업지 후보로 손꼽힌다. 용산 정비창 부지는 지난 7월 서울시가 입지규제최소구역으로 지정하겠단 개발구상을 밝혔으나 민간 참여를 높일 수 있는 도시혁신구역으로 전환할 것으로 보인다.
길병우 국토교통부 도시정책관은 "도시계획을 혁신해 주어진 틀에 박힌 도시개발에서 벗어나 민간의 제안을 폭넓게 허용하고 개발역량을 최대한 발휘하도록 해 글로벌 도시 경쟁력을 높이겠다"고 말했다.
한편 용산정비창은 오세훈 서울시장이 역점적으로 추진 중인 용산국제업무지구 내 사업 개발부지로서 향후 추진되는 각종 도심 고밀개발 사업에서 최대 수혜 사업지가 될 것으로 보인다,
용산정비창 부지는 서울 한복판에 여의도 공원의 2배, 서울광장의 40배에 달하는 규모로 자리한 금싸라기 땅이다. 서울에 남은 마지막 대규모 가용지이지만, 지난 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업이 최종 무산된 뒤 청사진 부재 등으로 10년째 방치돼 왔다. 용산정비창은 선로 부지, 용산 변전소와 용산역 후면 부지를 포함하는 약 49만3000㎡로, 국토부(23%), 코레일(72%), 한전 등이 보유 중이다.
서울시 관계자는 "용산정비창 부지가 한국형 '화이트존'인 '도시혁신구역'이 적용되는 사실상 1호 대상지로 거론되고 있다"며 "민간이 선호하는 정비창내 유휴부지에 업무, 호텔, 주거, 병원, 공원 등의 다양한 시설이 고밀 융복합되는 개발사업이 한층 탄력을 받을 것"이라고 기대했다.
