오는 2025년까지 서울에 32만호 등 전국에 83.6만호의 주택이 신규 공급된다. 이미 발표된 대책 물량과 합치면 문재인 정부 기간 동안 200만호 이상의 주택이 신규 공급된다.

정부는 4일 이런 것들을 주요 내용으로 하는 ‘공공주도 3080+대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다.

국토교통부는 “금번 대책을 통해 2025년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 ‘총 83.6만호 신규 부지’를 확보할 계획”이라며 “금번 83.6만호 중 약 57.3만호는 도심 내 신규 사업을 통해, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다. 기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급 대책”이라고 말했다.

국토부는 “이번 대책을 통해 비정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 ‘공공 직접시행 정비사업’, 도시재생의 실행력을 강화한 ‘주거재생혁신지구’ 사업을 추진한다”며 “대표적으로 신규 도입되는 ‘도심 공공주택 복합사업’은 주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 추진한다. 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률 및 아파트ㆍ상가 우선공급을 보장할 계획”이라고 밝혔다.

‘도심 공공주택 복합사업’과 소규모 재개발을 통해 약 30.6만호의 주택이 신규 공급된다. 도심 공공주택 복합사업은 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업이다.

정부는 도시재편ㆍ주택공급이라는 공익성을 감안해 공공주택 특별법으로 추진할 방침이다.

도심 공공주택 복합사업(3년 한시)을 신규 도입해 노후ㆍ슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권ㆍ준공업지ㆍ저층주거지 등을 신속 정비한다. 

토지주ㆍ민간기업ㆍ지방자치단체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 한국토지주택공사(LH)ㆍ서울주택도시공사(SH) 등에 주택 및 복합거점 사업을 제안하면, 국토부ㆍ지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)된다.

예정지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3가 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙(Fast-Track)으로 진행된다.

민간 건설사ㆍ디벨로퍼의 사업제안을 장려하고, 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts, 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분(Equity)에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁) 공동출자, 사업비 분담의 방법으로 공기업-민간 공동시행도 활성화한다.

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예시: 10~30%p) 및 아파트ㆍ상가 우선공급을 보장한다.

토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트ㆍ상가 분양 대금을 기존 소유자산으로 현물납부한 후 정산하는 방식(양도소득세 비과세)을 도입한다.

또한, 보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력이 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자ㆍ영세상인 이주ㆍ생계지원, 지역사회 생활 SOC(Social Overhead Capital, 사회간접자본) 확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용한다.

향후 ‘도심 공공주택 복합사업’으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용해 특화 개발한다.

역세권(5000㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 ‘주거상업고밀지구’로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)한다.

◆57.3만호 도심 내 신규 사업, 26.3만호 신규 공공택지 지정으로 확보

제조ㆍ유통 위주로 저밀 개발돼 있는 준공업지역(5000㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D(Research and Development, 연구개발)센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업융합지구’로, 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광ㆍ높이 기준 등 건축ㆍ도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경ㆍ육아시설 등을 갖춘 ‘주택공급활성화지구’로 조성한다.

또한, 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5000㎡ 미만)에 대해선 기존 소규모 정비사업을 개선한 ‘소규모 재개발사업’을 신설해 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선한다.

지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시ㆍ건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용한다.

이해관계 조율, 공익확보 등 공공 기능을 정비사업에 적용한 ‘공공 직접시행 정비사업’을 도입ㆍ활성화해 약 13.6만호의 주택을 신규 공급한다.

공공 직접시행 정비사업은 주민 동의를 거쳐 LHㆍSH 등이 재개발ㆍ재건축을 직접 시행하고, 사업ㆍ분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도다.

조합원 과반수 요청(조합이 없는 경우 토지 등 소유자의 과반수로 신청, 1년 내 토지 등 소유자 2/3 동의 필요)으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축된다.

동 사업은 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 개선되며, 특별건축구역 의제 등을 통해 쾌적한 주거환경도 확보한다. ‘재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용’의 의미는 모든 사업부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이 적용되고 조합은 해산→재건축 조합원 2년 거주 의무가 미적용된다는 것이다.

조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장(예시: 10~30%p), 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택이 부여된다.

기존 정비 사업장도 희망 시 공공직접 시행으로 변경할 수 있도록 기선정 업체 승계 및 매몰비용 보전 등을 지원한다. 이 경우 조합은 시공브랜드 선정 외 기능을 공기업에 양도(주민대표회의 구성)한다.

특수상황 토지주, 세입자, 영세상인 등에 대한 지원 및 생활 SOC 확충 등은 ‘도심 공공주택 복합’과 동일하게 추진한다.

도시재생(주거재생혁신지구) 사업방식 개선으로 약 3만호의 주택을 신규 공급한다.

도시재생 사업의 노후 주거지 개선 기능도 대폭 보완해 공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 ‘주거재생혁신지구’를 신설해 도시재생 지구 내 신규주택 공급을 활성화하고, 제한적 수용방식(주민 2/3동의) 적용, 입지규제최소구역 의제 및 기반시설ㆍ생활SOC 설치 국비지원 등을 추진한다.

또한, 정비사업·도심 공공주택 복합사업 등을 연계하는 ‘주거재생 특화형 뉴딜사업’을 신설하고, 재정 지원을 강화해 연간 120곳 이내 사업지를 선정해 나간다.

공공택지 신규지정으로 약 26.3만호의 주택을 신규 공급한다. 전국 15~20곳에 약 25만호 내외의 신규 공공택지 확보를 추진한다. 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성이 양호한 지역을 중심으로 교통여건 등 개발여건을 고려해 선정한다.

세종특별자치시 행복도시 예정지역에 1.3만호를 추가 공급(용적률 상향 또는 유보지 활용)하고 지방권역은 5대 광역시를 중심으로 주요 도심 인근 지역에 안정적인 주택공급 기반이 구축될 수 있도록 대상지를 선정한다.

◆강력한 투기방지 대책도 시행

입지여건 등을 고려해 후보지를 선별하고 지정제안, 지자체 협의 등을 거쳐 상반기 중 구체적인 입지 및 공급물량을 확정·발표한다. 입지 선정과 함께 교통체계 개선을 위한 교통대책(안)도 마련한다.

단기 주택확충을 통해 약 10.1만호의 주택을 신규 공급한다.

전세대책(2020년 11월) 11.4만호 공급계획의 일환으로, 도심 내 단기 내 입주 가능한 물량도 최대한 확충한다.

공실 호텔ㆍ오피스→청년주택(기숙사 등) 리모델링 활성화를 위해 준주택 관련 제도를 개선하고, 공사비 기금지원 및 세제혜택 강화, 매입리츠 신설 및 매입자금 지원강화 등을 추진한다.

매입약정 방식을 통한 양질의 다세대ㆍ오피스텔(예: 공공전세) 공급 확충을 위해 주택도시보증공사(HUG) 보증 신설(사업비의 최대 80%까지) 및 시중은행 저리 대출유도 등을 추진하고, 민간사업자 부담을 최소화한다.

주택 공급을 기다려온 3040세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80% 이상은 분양주택(아파트)으로 공급하는 한편, 서울ㆍ수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대한다.

또한, 공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재보다 확대하고, 일부는 공공자가주택으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원한다. 정부는 공공자가주택에 대해선 공급모델ㆍ물량을 검토 중으로 모델이 확정되는 대로 구체적인 공급방안을 발표할 예정이다.

이번 대책에 따라 공급되는 물량에는 일반공급 비율을 상향하는 한편, 일부는 추첨제로 공급한다.

현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과하므로, 당초 민간 택지인 점을 감안해 일반공급 비중을 상향(15→50%)하는 한편 지금까지 저축 총액 순으로만 공급돼 온 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입해 폭 넓은 기회를 부여한다.

추첨제 참여요건은 3년 이상 무주택세대구성원으로 제한한다.

강력한 투기방지 대책도 시행된다.

투기수요의 철저한 차단을 위해 우선공급권은 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입해 계약을 체결한 자는 우선공급권을 미 부여한다.

대책발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해 추가 지분 확보 시 우선공급권을 미 부여하고, 1채 건축물ㆍ1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용한다.

우선공급권은 소유권이전등기 시까지 전매제한이 설정되며, 우선공급 대상자(그 세대에 속한 자)는 우선공급계약일로부터 5년 내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양이 불가능하다.

사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정해 실거주ㆍ실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고, 사업예정구역 및 인근지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등을 강화한다.

업계ㆍ지자체 등이 사업 예정지로 거론하는 지역은 가격동향 점검을 강화하고, 불안이 심화되거나 이상징후 발견 시 사업 대상에서 제외하거나 (예정)지구지정을 중단한다.

특히, 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승 시 대상지역에서 제외할 예정이며, 공공재개발 등 기발표 정책 참여 희망 지역도 가격상승 관찰 시 사업선정에서 제외한다.

이런 조치에도 불안 징후가 감지되거나, 과열 확산 시에는 관계 부처 협의 등을 거쳐 보다 강도 높은 시장안정 대책을 즉시 마련한다.