불타는 전세시장의 불을 끄기 위해 오는 2021～22년 총 11.4만호(수도권 7만호, 서울 3.5만호)의 전세형 주택이 추가 공급된다. 2021년 상반기까지 전국에 4.9만호(수도권 2.4만호, 서울 0.9만호)를 집중 공급한다.

정부는 19일 이런 것 등을 주요 내용으로 하는 ‘서민ㆍ중산층 주거안정 지원방안’을 발표했다.

2020년 10월 말 기준 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사)  등이 보유한 3개월 이상 공공임대 공실은 전국 3.9만호, 수도권 1.6만호, 서울특별시 4900호다.

정부는 우선 현행 기준에 따라 공공임대 공실들을 신속히 공급하고, 올 12월 ‘공공주택 업무처리지침’, ‘기존주택 등 매입임대주택 업무처리지침’을 개정해 3개월 이상 공실은 전세형으로 전환해 공급한다.

입주자격은 전세형 임대(한시 운용)는 올 12월 말 통합모집(2021년 2월 입주)하고, 공실인 점을 고려해 소득ㆍ자산 기준을 배제한다.

거주기간은 기본 4년 거주, 4년 경과 시점에 기존 입주기준을 만족하는 대기자가 없는 경우 추가 2년 거주가 가능하다.

공공임대의 공급대상인 저소득층의 입주기회가 축소되지 않도록 경쟁 발생 시 소득 수준에 따라 입주자를 선정한다. 입주자 선정순위는 수급자 등→장애인(도시근로자 월평균 소득 70% 이하)→소득 50% 이하→장애인(소득 100% 이하)→소득 100% 이하 등이다. 노후주택 등은 대수선 등으로 주거여건을 개선해 공급한다.

신축 전세형 주택 공급도 확대해 공실 상가·오피스 리모델링 사업을 추진한다. 이 사업은 ‘공공주도형’과 ‘민간참여형’ 방식으로 실시될 예정이다.

‘공공주도형’은 공공임대 매입 대상을 주택ㆍ준주택 외에 상가ㆍ오피스ㆍ숙박시설 등까지 확대하는 방식으로, ‘민간참여형’은 공공지원민간임대로 리모델링 시 주차장 증설 면제 등 규제 완화, 장기 저리 융자, 리모델링 건축허가 동의요건 완화 등의 지원을 하는 방식으로 추진된다.

◆공공임대 공실 입주자격 소득ㆍ자산 기준 배제

정부는 공공주도형은 물량 확대, 민간참여형은 규제 개선을 통해 2022년까지 전국 1.3만호, 수도권 9700호, 서울 5400호의 전세형 주택을 공급할 방침이다.

임대료의 최대 80%를 보증금으로 전환 가능한 전세형으로 공급한다. 매입대상을 확대해 준공·운영 중인 상가ㆍ오피스ㆍ숙박시설 외에 건설 중인 건물의 용도전환, 설계변경 등을 통한 주거용 전환을 추진한다. 공공주택특별법 개정으로 주거용 용적률보다 기존 용적률이 높은 건물도 활용할 수 있도록 특례를 마련한다.

‘공공 전세 주택’을 도입(~2022년 한시사업)해 2022년까지 전국 1.8만호, 수도권 1.3만호, 서울 5000호를 전세로 공급한다.

매입약정방식을 중심으로 공급하되, 시장 상황을 고려해 단기적으로는 매입형도 병행 운영한다. 매입약정방식은 건설 전 LH-건설사 간 매입약정을 체결해 건설사는 공급리스크를 덜어 안심하고 건설할 수 있고, LH는 가구특성에 맞는 설계를 적용하고, 우수한 품질로 관리가 가능하다.

매입약정형은 민간이 도심에 신속하게 건설하는 것이 가능한 다세대, 오피스텔 등을 건설하고, 공공이 매입·공급(~2022년, 전국 1.6만호)한다.

매입형은 신속한 공급이 가능한 기존주택 공실, 미분양 주택(LH, 민간건설사 등 보유), 준공 예정주택을 매입(~2022년, 전국 2000호)한다.

임대방식은 무주택 실수요자에게 추첨방식으로 공급하고 최대 6년(4+2)간 시세 90% 이하 보증금으로 안심하고 거주가 가능하다.

임대기간 6년 종료 후(분양전환권 미 인정), 타 임차인을 모집해 임대(매입임대 전환)하거나 시장 상황에 따라 매각·회수한다.

고품질 주택공급을 위해 자재·품질 등 건설기준을 먼저 제시하고, 충분한 매입단가(공공 전세 주택 호당 서울 6억원, 수도권 4억원, 지방 3.5억원)를 적용한다. 민간에 대한 인센티브도 제공한다.

◆공공임대주택 거주기간 30년으로 확장

2022년 공공임대주택 200만호 시대를 맞아 오는 2025년까지 중형 공공임대주택(60～85㎡) 6.3만호를 공급하고 이후부터는 연 2만호를 공급한다.

거주기간은 현재 ‘청년 6년, 자녀가 있는 신혼부부 10년’에서 ‘계층과 관계없이 소득·자산 요건 충족 시 30년’으로 늘어난다.

소득요건은 중위소득 130→150%로 확대해 공공임대주택 입주계층을 일부 중산층까지 확장(3인가구 기준 6→7분위, 4인가구 기준 7→8분위)한다.

자산요건은 소득3/5분위 순자산 평균값(2020년, 2.88억원), 자동차(2500만원→3500만원)으로 유지된다.

저소득층 주거지원 강화를 위해 기존 영구ㆍ국민임대 입주대상인 중위소득 100% 이하 가구에 전체 공급물량의 60%를 우선 공급한다. 수급자, 국가유공자, 장애인 등 기존 우선공급 대상도 모두 유지한다.

유형통합에 따라 도입 예정인 ‘소득연계형 임대료 체계’에 추가된 중위소득 130~150% 구간에는 시세 90%로 임대료를 책정한다. 

소셜믹스도 확대해 신혼희망타운에만 적용 중인 공공분양+공공임대 혼합을 일반 공공분양에도 점차 적용한다.

민간분양용지 공급 시 공공임대를 혼합하는 경우 토지를 우선공급하는 등 민간부문 소셜믹스도 확산시킨다. 기존 주택을 입주자 퇴거 등으로 재공급하는 경우에도 점진적으로 유형통합을 적용해 다양한 계층의 혼합을 유도한다.

이 외에 공공주택 입주도 조기화해 건설형인 경우 공공분양·공공임대 2021년 2분기 입주 예정 물량 중 1.1만호(수도권 0.6만호)의 입주 시기를 1분기로 앞당긴다. 매입형은 2021년 3분기 공급물량에 대해 절차를 최대 11주 단축해 전국 8000호, 수도권 5000호(매입약정 제외)를 2분기에 조기 공급한다.

공공지원민간임대 공급을 확대하기 위해 민간 임대주택 조기착공을 유도한다. 이를 위해 1년 내 착공을 전제로 기금 민간임대 건설자금 융자 금리를 0.2~0.3%p 인하(2021년 1월)한다.

이에 따라 공공지원 민간임대 건설자금 융자 금리(%)는 (현행) 2~3→(개선) 1.8~2.8로, 장기일반 민간임대 건설자금 융자 금리(%)는 (현행) 2.2~3→(개선) 2~2.7로, 사회임대 건설자금 융자 금리(%)는 (현행) 2~2.8→(개선) 1.8~2.5로 낮아진다.

올해 신축 매입약정형 임대주택 1.2만호를 공급하고 2021~22년 매입약정 물량을 각각 2.1만호, 2.3만호로 확대해 민간 사업자의 신규 건설을 유도한다. 

매입약정으로 확보한 고품질의 신규 임대주택을 2022년까지 전국 4.4만호, 수도권 3.3만호, 서울 2만호 공급한다. 매입약정 주택은 임대료의 최대 80%를 보증금으로 전환 가능한 전세형으로 공급한다.