[임대차2법 시행 Q&A] 주택 고의ㆍ중대과실로 파손하면 계약갱신 거절 가능
[임대차2법 시행 Q&A] 주택 고의ㆍ중대과실로 파손하면 계약갱신 거절 가능
  • 이광효 기자 leekwhyo@naver.com
  • 승인 2020.08.01 14:12
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임차 중인 주택 매도 가능
30일 오후 국회 본회의에서 미래통합당 의원들이 불참한 가운데 전ㆍ월세 상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있다./사진=연합뉴스
30일 오후 국회 본회의에서 미래통합당 의원들이 불참한 가운데 전ㆍ월세 상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있다./사진=연합뉴스

정부는 31일 오전 정부서울청사에서 정세균 국무총리 주재로 임시 국무회의를 열어 '임대차 3법' 중 전날 국회를 통과한 계약갱신청구권제와 전ㆍ월세 상한제 도입을 주요 내용으로 하는 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다. 이후 이 법률은 관보에 게재된 즉시 시행됐다.

이에 ‘통일경제뉴스’는 개정된 주택임대차보호법의 자세한 내용을 Q&A 방식으로 정리했다.

한편 더불어민주당 김태년 원내대표는 이날 국회에서 개최된 최고위원회의에서 “주거는 국민의 안정적 생활과 행복을 위해 꼭 지켜져야 할 기본권이다. 이번 입법은 국민의 주거기본권을 보장하기 위한 것”이라며 “주택이 주거 수단이 아니라 투기 수단으로 전락하고 국민이 집을 갖지 못해서 쫓겨 다니는 현실을 더는 방치할 수 없다. 민주당은 이사 걱정, 전월세 인상 걱정 없이 안정적으로 삶을 영위할 수 있는 사회를 만들기 위해 최선의 노력을 다 하겠다”고 말했다.

미래통합당 주호영 원내대표는 이날 KBS 라디오 ‘김경래의 최강시사’와의 인터뷰에서 “아주 무책임한 의회주의의 파괴고 국정에 대해서 완전히 난동 수준의 입법”이라며 주택임대차보호법 개정안 등의 국회 본회의 통과를 비판했다.

                     <개정된 주택임대차보호법 Q&A>

-임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신청구가 가능하다. 계약갱신청구권 행사 기간 관련 주택임대차보호법 개정사항(1개월 전→2개월 전. 2020년 6월 9일)은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용된다. 계약갱신청구권은 1회에 한해 행사가 가능하고 2년이 보장된다.

-묵시적 갱신도 계약갱신청구권 행사로 보나?

그렇지 않다. 개정 법률에 따른 계약갱신청구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우에만 계약갱신청구권 행사로 본다. 예를 들어 임차인 갑과 임대인 을이 '2017년 9월~2019년 9월'로 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 '2019년 9월~2021년 9월'로 갱신된 경우에도, 임차인 갑은 임대인 을에 대해 계약갱신청구권 행사가 가능하다.

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있나?

불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신청구권을 부여하되 법적 안정성을 위해 제3자와 계약이 기체결된 경우에는 예외적으로 계약갱신청구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 뒀다.

다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 계약금 수령 입증, 계약서 등을 통해 명시적으로 입증할 수 있어야 한다. 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신청구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신청구를 할 수 있나?

가능하다. 이 경우 임차인은 두 가지를 선택할 수 있다. 예를 들어 임차인 갑과 임대인 을이 '2018년 9월~2020년 9월'로 최초 전세계약을 맺었고, 2020년 6월에 상호간 합의로 '2020년 9월~2022년 9월'로 갱신을 실시하면서 임대료를 8% 올렸다면 임차인 갑은 2020년 8월(계약종료 1개월 전)에 계약갱신청구권을 행사해 5% 미만으로 임대료를 조정하거나, 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2022년 7월(계약종료 2개월 전)에 임대인 을에 대한 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

-계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나?

그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.

-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있나?

사진=국토교통부 제공
사진=국토교통부 제공

-임대인이 목적 주택에 실제 거주하려면 어떻게 해야 하나?

임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주할 수 있다.

-임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하나?

임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있다.

사진=국토교통부 제공
사진=국토교통부 제공

-임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되나?

임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다.

-계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나?

아니다. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향 없이 가능하다.



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